چگونه قرارداد اجاره خانه تنظیم کنیم + نمونه کامل قرارداد اجاره‌خانه
تنظیم صحیح قرارداد اجاره خانه و پیش‌بینی تضامینی برای تعهداتی چون، عدم پرداخت هزینه های تعمیرات یا اجاره‌بها و... به پیشگییری از طرح دعاوی مختلف کمک زیادی می‌کند.
اگر مستاجر هستید احتمالا تا به حال درگیر مشکلاتی چون نیاز به تعمیرات در ساختمان و عدم اعتنای موجر، عدم پرداخت مبلغ ودیعه و بلاتکلیف شدن شما بعد از پایان مدت اجاره و تیر خلاص، یعنی افزایش اجاره خانه و درخواست مبلغی نجومی از سوی موجر شده‌اید؛
و اگر موجر هستید با مشکلاتی چون: عدم پرداخت مبلغ اجاره، عدم تحویل ملک مثل روز اول، تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر زیاد مواجه بوده اید و هر دوی شما؛
با مراجعه به وکیل و شورای حل اختلاف متوجه شده‌اید، به این راحتی نمی‌توان از شر آن خلاص شوید و عقد اجاره، قراردادی است که بدون وجود علت خاص نمی‌توان آن را برهم زد!
برای نوشتن یک قرارداد اجاره خانه کامل و جامع که تمام خواسته‌های شما را پوشش دهد با نرم افزار مدیریت قرارداد دوات همراه شوید!
قرارداد اجاره یعنی چه؟
در قانون مدنی ایران به قراردادی که یک طرف بدون آنکه مالکیتی در خود مورد اجاره داشته باشد، می‌تواند مالک منافع آن شود و از آن استفاده کند، قرارداد اجاره می‌گویند.
چرا باید قرارداد اجاره خانه تنظیم کنیم؟
برای پیشگیری از ادعاهای طرفین قرارداد و مکتوب کردن توافقاتی که فراموش می‌شوند! توافقاتی چون: عدم مجوز نگهداری حیوان خانگی، حق فسخ موجر به علت عدم پرداخت اجاره‌بها، حداکثر افرادی که می‌توانند در خانه ساکن شوند یا انجام و پرداخت هزینه‌های تعمیرات
از قرارداد اجاره خانه به‌عنوان یک سند مکتوب که نشان‌دهنده حقوق و تکالیف موجر و مستأجر است، می‌توان در مراجع قضایی و در هنگام بروز اختلافات به نفع خویش بهره برد!
انواع قرارداد اجاره خانه بر اساس اعتبار
قرارداد اجاره خانه عادی: برخلاف تصور افراد، قراردادهای دستی، تنظیم در دفاتر مشاور املاک یا حتی سامانه املاک ولو با کد رهگیری همگی اعتباری یکسان دارند. این قرارداد‌ها، به دلیل ریسک انکار طرف مقابل، ممکن است با دردسرهایی چون، منکر شدن طرف مقابل از داشتن قرارداد با شما مواجه شود و پای شما را به مراجع قضایی باز کند و در صورت بروز مشکل امکان اثبات مفاد توافق شده، سخت است.
چنانچه می‌خواهید در قراردادهای عادی، از امضایی با اعتبار امضای در دفاتر اسناد رسمی استفاده شود، پیشنهاد می‌شود از امضای الکترونیکی استفاده کنید!
قرارداد اجاره خانه رسمی: قرارداد اجاره رسمی، سندی کتبی و رسمی است که در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شود. این نوع قرارداد اعتبار قانونی بالایی دارد و امنیت حقوقی طرفین را تا حد زیادی حفظ می‌کند.
نمونه کامل قرارداد اجاره خانه
تاحدامکان با متخصص قراردادنویسی یا وکیل دادگستری مشورت کنید ولی اگر امکان آن را ندارید، حتما از نمونه ارائه شده توسط تیم نرم افزار چرخه عمر قرارداد دوات، تهیه شده، بهره ببرید!
قبل از هر چیز، از مالکیت موجر اطمینان حاصل کنید. موجر می‌تواند مالک ملک باشد یا با مالک ملک قرارداد اجاره داشته باشد و در آن قرارداد اجاره هم، باید حق انتقال منافع به غیر را داشته و حق انتقال از او سلب نشده باشد!
ماده ۱- طرفین قرارداد :
قرارداد...............در تاریخ..............در ............... فیمابین:
الف- خانم/آقای...............شماره ملی.................نام پدر.............، شماره تماس............... آدرس.................... و کد‌پستی.....................که از این پس در این قرارداد مالک/موجر نامیده می‌شود و؛
ب- شرکت سهامی خاص............... با شناسه ملی ..................... شماره ثبت.................که از این پس در این قرارداد مستاجر نامیده می‌شود از طرف دیگر منعقد می‌شود.
هریک از طرفین منفرداً طرف و مجتمعاً، طرفین نامیده می‌شوند.
ماده ۲- موضوع قرارداد اجاره
آپارتمان مسکونی به متراژ ........ با کاربری ..................... به آدرس.................................. با پلاک‌ثبتی................. دارای......... اتاق، به صورت.......... دانگ با امکانات (آب، برق، گاز، آسانسور و .... به اشتراکی/اختصاصی)، با قابلیت استفاده برای ......نفر، سرمایش .......... و گرمایش ............نوع کابینت .......... سرویس بهداشتی ........... و... از طرف موجر به مستأجر به اجاره داده می‌شود.
نکته مهم برای مستأجرین: در همین بند از قرارداد چنانچه ایرادی در خانه و آپارتمان وجود دارد ذکر شود تا در آینده ناچار به پرداخت خسارت به موجر نباشید!
ماده ۳- مدت اجاره و تمدید
مدت قرارداد ....... سال شمسی از تاریخ .............. تا ................. است و در صورت توافق دو طرف یک هفته پیش از پایان مدت، قابل تمدید برای ......... سال دیگر است.
در قرارداد اجاره عدم تعیین مدت و عدم امکان تعیین آن، منجر به بی‌اعتباری و بطلان قرارداد اجاره می‌شود.
نکته ۱- تاریخ شروع قرارداد اجاره الزاما با تاریخ بستن قرارداد یکسان نیست و ممکن است با فاصله باشد. این فاصله به منظور کار‌‌هایی نظیر نقاشی، کاغذ دیواری و... در نظر گرفته می‌شود!
نکته ۲- در صورتیکه تمایلی یه تمدید ندارید، در همین بند مستأجر ملزم به تحویل در پایان مهلت شده و موجر هم ملزم به پرداخت مبلغ ودیعه به او می‌گردد!
نکته ۳: در همین قسمت مستأجر اقرار به تحویل ملک می‌کند، یعنی اینکه مورد اجاره در تاریخ قرارداد تحویل داده شده است! ولی اگر این تحویل با فاصله قرار است باشد، تنظیم رسید تحویل و تحول لازم است و این سند، ضمیمه قرارداد اجاره می‌شود!
ماده ۴- مبلغ ودیعه و اجاره‌بها
مبلغ ودیعه................. ریال که به صورت واریزی نقدی به حساب شماره........... بانک.................در تاریخ........... به نام موجر پرداخت شد/چک شماره..............عهده بانک................ در تاریخ.............. توسط مستأجر/نماینده مستأجر به موجر/ نماینده موجر پرداخت شده است.
مبلغ اجاره به صورت روزانه/ماهانه/سالانه از قرار ................ است و به صورت یکجا/روزانه/ماهانه به وسیله چک/واریز به حساب/به کارت و.... توسط مستأجر به موجر پرداخت می‌شود.
دو کاربرد مبلغ ودیعه:
الف- در تعیین مبلغ اجاره در نظر گرفته می‌شود.
ب- خود نوعی تضمین در قرارداد اجاره محسوب می‌شود!
ماده ۵- تعهدات طرفین
تعهدات موجر
الف- موجر مکلف است نسبت به انجام تعمیرات اساسی، مانند هزینه‌های ضروری برای استفاده از مورد اجاره است اقدام کند و هزینه آن را بپردازد. هزینه‌هایی مانند: ایزوگام، تعمیر آسانسور، تعمیر پکیج و نظیر آن
ب- پرداخت هزینه هایی مانند: فاضلاب، مالیات و عوارض
ج- استرداد مبلغ ودیعه در پایان مدت، در صورتیکه مستاجر به تعهدات خویش در قرارداد عمل کرده باشد
د- رفع موانع استفاده از مورد اجاره. مانند: فک پلمپ قانونی
تعهدات مستاجر
الف- استفاده از مورد اجاره فقط به صورت مسکونی و برای حداکثر ۴ نفر
ب- پرداخت هزینه‌های مصرفی مانند: آب، برق، گاز، شارژ، نظافت، تعمیرات غیر‌ضروری
ج- پرداخت به موقع اجاره‌بها
د- نگهداری متعارف و دلسوزانه
ه- تخلیه ملک به محض اتمام قرارداد و عدم تمدید
و- اجازه/عدم مجوز نگهداری از حیوان خانگی
ماده ۶- ضمانت‌اجرا در قرارداد اجاره خانه
۱- شرط فسخ:
در قرارداد اجراه خانه می‌توان برای موارد مهم اختیار فسخ توسط هریک از طرفین قرارداد، در نظر گرفت!
نمونه شرط فسخ برای موجر:
در صورتیکه مستأجر ظرف ...........روز از تاریخ مقرر نسبت به پرداخت اجاره بها یا تعدی و تفریط نسبت به مورد اجاره یا استفاده بر خلاف کاربری و.... اقدام نماید، موجر حق فسخ قرارداد اجاره خانه را دارد.
نمونه شرط فسخ برای مستأجر:
در صورتیکه موجر ظرف یک‌هفته نسبت به رفع موانع مانند پلمپ، مزاحمت اشخاص ثالث و عدم امکان استفاده از مورد اجاره اقدام نکند مستأجر حق فسخ قرارداد اجاره خانه را ظرف یک‌ماه از تاریخ حدوث موانع دارد!
ماده ۷- تضمین در قرارداد اجاره خانه
تضمین در قرارداد اجاره خانه برای موجر می‌تواند همان مبلغ ودیعه باشد و برای مستاجر عدم پرداخت اجاره‌بها باشد.
علاوه بر موارد فوق می‌توان از تضامینی نظیر: چک، سفته، ضمانت‌نامه بانکی و... نیز استفاده کرد.
نمونه ۱: در صورتیکه مستأجر به هریک از تعهدات خویش در قرارداد عمل نکند، موجر حق دارد ....درصد/تمام مبلغ ودیعه را به نفع خویش برداشت کند . در این خصوص مستأجر ضمن همین قرارداد به موجر وکالت می‌دهد از مبلغ ودیعه به هر اندازه‌ای که خسارت وارد شده است برداشت کند و حق هرگونه اعتراضی را از خود سلب و ساقط می‌کند.
نمونه ۲- در صورتیکه موجر به تعهد خویش نسبت به رفع موانع برای استفاده از مورد اجاره عمل نکند، مستأجر هیچ تعهدی نسبت به پرداخت اجاره بها ندارد و بابت خسارت وارده به وی، به ازای هر روز محرومیت از استفاده، مبلغ........... موجر میبایست به مستأجر پرداخت کند. مستأجر این حق را دارد که طلب خویش را با مبلغ اجاره تهاتر کند.
بهتر است تعهدات با توجه به اهمیت دسته‌بندی شوند و ضمانت‌اجرایی متناسب برای هریک و مرجعی برای حل اختلاف در این موارد نیز تعیین شود!
ماده ۸- نسخه‌های قرارداد
در صورتیکه از نسخه‌های کاغذی استفاده می‌کنید بهتر است در ۳ نسخه قرارداد امضا شود و علاوه بر طرفین قرارداد یک نسخه نزد شخصی امین که می‌تواند مرجع حل اختلاف هم باشد نگهداری گردد.
اما اگر از قرارداد الکترونیکی و امضا الکترونیکی استفاده می‌کنید دیگر نیازی به این ماده ندارید، چرا که قبل از امضا قرارداد و بعد از آن نسخه ای از قرارداد را می‌توانید دانلود کرده و نگهداری نمایید. همچنین در نسخه پی‌دی‌اف چنین قراردادی مشخص است چه کسی با چه مشخصاتی و در چه تاریخی ذیل قرارداد را امضا کرده است!
ماده ۹- مرجع حل اختلافات در قرارداد اجاره خانه
نمونه: قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ حاکم بر قرارداد است و اختلافات ناشی از قرارداد، به استثنای موارد بند‌های ... و... ماده.... که به مرجع داوری کانون وکلای مرکز در تهران، ارجاع می‌شود، سایر اختلافات در صلاحیت دادگاه صالح است.
نکته: اگر قرارداد اجاره خانه مهم و پیچیده بود بهتر است ارجاع اختلافات آن به داوری در نظر گرفته شود.
برای نوشتن دقیق‌تر مرجع داوری، نحوه ارجاع، ابلاغات، مدت و... و پیشگیری از اختلافات در این زمینه، مشورت با متخصص قراردادنویسی یا وکیل دادگستری لازم و ضروری است!
ماده ۱۰- خاتمه قرارداد اجاره خانه
۱- فسخ قراردادی که در قرارداد پیش بینی شده است
۲- اقاله و برهم زدن قرارداد اجاره با توافق
۳- انقضای مدت قرارداد
علاوه بر موارد بالا مواردی چون: انفساخ و برهم خوردن غیر ارادی یا ورشکستگی و فوت را هم می‌توان در نظر گرفت که توصیه نمی‌شود!
نمونه۱: مستأجر می‌تواند در اثنای قرارداد، قرارداد را فسخ کند اما یک‌ماه قبل از آن باید به موجر اطلاع دهد و مستأجری دیگر نیز برای مورد اجاره پیدا کند که با شرایط همین قرارداد، ملک را اجاره کند.
نمونه ۲: موجر می‌تواند قرارداد اجاره را به صورت یکطرفه فسخ کند ولی این موضوع را دو ماه قبل به مستأجر میبایست اطلاع داده و خسارتی معادل یک‌ماه اجاره بها را به او بپردازد.
ماده ۱۱- ضمایم قرارداد
مدارک مالکیت موضوع قرارداد بعلاوه مدارک هویتی طرفین قرارداد، ضمیمه قرارداد هستند.
نکات تکمیلی در تنظیم قرارداد اجاره خانه
تنظیم یک قرارداد اجاره‌خانه دقیق و جامع از بروز بسیاری از مشکلات و اختلافات در آینده جلوگیری می‌کند. برخی از مهم‌ترین مواردی که باید در قرارداد اجاره مسکن باید لحاظ شوند، عبارت‌اند از:
- بررسی مدارک
کارت ملی و مدارک هویتی، سند مالکیت ملک یا قرارداد اجاره با مالک ملک به‌عنوان پیوست قرارداد الزامی است.
- تعیین دقیق مدت قرارداد اجاره
همانطور که پیش تر گفته شد، ابهام و تردید در مدت اجاره، خطر باطل یودن قرارداد را در پی دارد.
- کتبی بودن قرارداد و امضا دو شاهد
برای استفاده از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۷۶ که تخلیه فوری را برای موجر در نظر گرفته است، قرارداد باید کتبی بوده و در حضور و با امضا لااقل دو شاهد مرد یا ۴ شاهد زن باشد.
تنظیم قرارداد اجاره‌خانه، حقوق و تکالیف هر دو طرف یعنی موجر و مستأجر را مشخص کرده و از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری می‌کند به همین دلیل باید به طور دقیق و جامع تنظیم شود.
در این مقاله نکات مهم و موارد اصلی که برای تنظیم قرارداد اجاره ملک مسکونی باید به آن‌ها توجه کنید را یادآور شدیم؛ اما با‌توجه‌به پیچیدگی این موضوع بهتر است با یک مشاور حقوقی برای تنظیم قرارداد اجاره مسکونی یا هر نوع قرارداد اجاره دیگری مشورت نمایید تا با خیالی آسوده بتوانید از ملکی که اجاره کرده‌اید، استفاده کنید یا با خیالی آسوده ملک خویش را در اختیار دیگران قرار دهید!
نویسنده: زهرا قربانی، وکیل پایه‌یک دادگستری و از مدیران‌ارشد دوات
دوات یک شرکت حقوقی نیست و این مطلب مشاوره حقوقی دوات نمی‌باشد. برای ارزیابی دقت، کفایت یا قابلیت اطمینان از قوانین مذکور، ایده‌ها و راهنمایی‌های درج‌شده در اینجا و یا کاربرد این مطالب برای کسب‌وکار شما، باید با یک وکیل دادگستری مشورت کنید. استفاده از و دسترسی به هر یک از منابع موجود در سایت دوات رابطه وکیل و موکل بین کاربر و دوات ایجاد نمی‌کند.
سؤالات متداول
1- چرا داشتن قرارداد اجاره خانه ضروری است؟
قرارداد اجاره‌نامه به‌عنوان یک سند حقوقی، حقوق و تکالیف موجر و مستأجر را مشخص کرده و مانع از بروز مشکلات و اختلافات در آینده می‌شود.
۲- مستاجر را می توان قبل از پایان مدت اجاره جواب کرد؟
به صورت کلی نه! اما شما چند راه دارید:
الف- می‌توانید در قرارداد اجاره برای خود حق فسخ پیش‌بینی کنید. با علت، مانند: عدم پرداخت اجاره‌بها یا بدون علت و با اعلام قبلی و هرانچه مدنظر‌تان است را با یکدیگر توافق و مکتوب کنید.
ب- عمده اختلافات مربوط به عدم پرداخت اجاره یا عدم تخلیه توسط مستأجر است. شما می‌توانید از مستأجر تضمین مناسب بگیرید یا ضامنی معتبر چک‌های اجاره را ضمانت کند.
ج- قرارداد را سه ماهه منعقد کنید و تمدید آن به شرط انجام تعهدات باشد و مرجعی را برای حل اختلافات تعیین کنید.
